부동산 청약 용어 정리 - LTV DTI DSR 계산 방법

 

 

 

LTV

의미

주택 담보가치에 대한 대출 비율(LTV, Loan to Value Ratio)

뜻 자체로 보면 상당히 어렵습니다. 쉬운 말로 '매매 금액에서 최대 얼마까지 빌려줄 수 있다'라 할 수 있습니다. 때문에 LTV가 높을수록 많은 돈을 빌릴 수 있습니다. 최근 6.17 부동산 대책으로 "규제지역의 LTV가 10% p 완화하였다"라는 문구를 봤습니다. 이는 대출 금액을 증가시킴으로 실수요자의 주택 구매를 늘릴 수 있는 규제입니다.

 

예제로 알아보는 LTV

LTV 최대 대출 가능 금액 = 주택 매매 금액 * 주택 담보가치 대출 비율(LTV)

예를 들어 LTV는 60%이며 청약 공급 금액이 59 타입 기준 1억이라면 최대 대출 가능 금액은 6,000만 원(=1억 * 60%)으로 계산이 가능합니다.

 

 

DTI

의미

소득에 따른 대출 상환 비율(DTI, Debt to Income Ratio)

LTV와 마찬가지로 문맥 그대로 해석하기에는 이해하기 어렵습니다. 다시 말해 '연봉 또는 수입으로 얼마까지 상환이 가능한 수준'을 나타냅니다. 높은 DTI 일수록 대출 상환금액이 범위가 넓어집니다. 아래 예시를 통해 알아보겠습니다.

 

예제로 알아보는 DTI

DTI 최대 상환 가능 금액 = 연봉 또는 연 수입 * 소득에 따른 대출 상환 비율(DTI) 주택담보대출 연간 원리금 상환액 <= DTI 최대 상환 가능 금액 - 그 외 부채 연간 이자 상환액

예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 50%라면 DTI 최대 상황 가능 금액은 2,500만 원입니다. 기타 부채로부터 연간 이자 상환액이 500만 원이라면 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 최대 2,000만 원(=2,500만 원-500만 원)까지 가능합니다.

 

위 예시를 LTV와 함께 보겠습니다. 공급 금액이 1억 인 아파트에 6,000만 원 대출을 원한다고 가정합시다. 3년 내에 원금을 상환할 경우 연간 2,000만 원을 상환하게 됩니다. DTI 계산 시 최대 2,000만 원까지 원리금 상환이 가능했기에 해당 상품은 대출심사를 통과할 수 있습니다. 만약 공급 금액이 1억이 아닌 2억이고 대출을 1억 2천만 원이 필요하다면 DTI 50%를 넘기게 됩니다. 이 경우 원금 상환을 3년이 아닌 6년으로 늘린다면 심사를 통과할 수 있습니다. 본 예시는 연간 원리금 상환액의 이자는 무시한 상태입니다. 다시 말해 정확한 계산을 위해서는 주택담보대출 연간 원리금 상환액에 '원금+이자'를 합쳐야 합니다.

 

DSR

의미

총부채 상환에 따른 대출 비율(Debt Service Ratio)

DTI와 유사하나 연간 총부채의 상환 원리금을 확인합니다. 즉 DTI에서 '그 외 부채 연간 이자 상환액'이 아닌 '연간 총 원리금 상환액'으로 계산합니다.

 

예제로 알아보는 DSR

DTI 최대 상환 가능 금액 = 연봉 또는 연 수입 * 소득에 따른 대출 상환 비율(DTI) 주택담보대출 연간 원리금 상환액 <= DTI 최대 상환 가능 금액 - 그 외 부채 연간 원리금 상환액

예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DSR이 50%라면 DSR 최대 상황 가능 금액은 2,500만 원입니다. 기타 부채로부터 연간 원리금 상환액이 1,500만 원이라면 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 최대 1,000만 원(=2,500만 원-1,500만 원)까지 가능합니다.